Здравствуйте Тимур.

Прежде всего необходимо отметить, что Вы арендатор участка и никаких самостоятельных прав в части внесения изменений в ПЗЗ, изменения ВРИ Вы не имеете, пока на то не будет получено согласие ДГИ. Обязать ДГИ дать такое согласие Вы скорее всего тоже не сможете, судебная практика на данный момент на стороне арендодателя, который самостоятельно решает, предоставить такое согласие или нет.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2017 г. N 305-ЭС17-7875
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающий использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любыми видами разрешенного использования, предусмотренными градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, не предполагает права арендатора требовать изменения вида разрешенного использования.

Не сможете Вы и разделить участок без согласия ДГИ, но в данном случае можно судиться.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 февраля 2017 г. N 307-ЭС16-20402
Статья 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает административный порядок раздела земельного участка. При этом данная статья, как правильно указал суд округа, не запрещает раздел земельного участка в судебном порядке в случае наличия спора о причинах такого раздела или о площади и (или) границах образуемых в результате раздела земельных участков. Возможность раздела земельного участка в судебном порядке прямо предусмотрена подпунктом 2 пункта 4 статьи 11.2, статьей 64 ЗК РФ.

нет ли риска попасть на процедуру проведения аукциона в части участка под АЗС?

По общему правилу при разделе участков Вы пользуетесь преимущественным правом на заключение договора аренды без проведения торгов.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 мая 2016 г. по делу N А13-12261/2015
Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 35:24:0000000:91 принадлежит Обществу на праве аренды, то у него возникло право на заключение договора аренды земельных участков, образованных из исходного земельного участка, без проведения торгов.

Определением Верховного Суда РФ от 29.08.2016 N 307-ЭС16-10926 отказано в передаче дела N А13-12261/2015 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления.

Правила землепользования и застройки — важнейший документ для муниципалитета. Он разрабатывается в соответствии с положениями Градостроительного Кодекса РФ. Отсутствие правил землепользования и застройки означает, что органы власти муниципалитета не смогут предоставлять участки для строительства. Каким образом разрабатываются соответствующие нормы? Каков порядок внесения в них изменений?

Правила землепользования и застройки: основной источник

Правила застройки и землепользования устанавливаются в РФ в соответствии с положениями Градостроительного Кодекса — ФЗ № 190, принятого 29.12.2004 г. Если точнее, то соответствующие нормы содержатся в 4-й главе указанного закона.

Можно отметить, что правила землепользования и застройки РФ на федеральном уровне не формирует — соответствующие задачи должны решать муниципалитеты. Рассмотрим специфику принятия и корректировки соответствующих норм.

Основные сведения о правилах

В соответствии с положениями Градостроительного Кодекса, правила застройки и землепользования разрабатываются с конкретным спектром целей. К ним можно отнести:

• создание условий для развития муниципальных территорий, защиты экологии и культурных объектов, планировки соответствующих зон, привлечения инвестиций;
• реализация прав и интересов граждан, юридических лиц, обладателей участков, а также имущества, относящегося к категории объектов капитального строительства.

Структура правил, о которых идет речь, включает в себя установленный порядок их применения и корректировки, карту зонирования, а также регламенты, имеющие отношение к градостроительному процессу. Рассмотрим отмеченные элементы, которые включают в себя правила застройки и землепользования, более подробно.

Порядок применения правил

Касательно такого компонента, как порядок применения норм, о которых идет речь, можно отметить, что он включает в себя следующие основные положения:

• направленные на регулирование процесса землепользования и застройки муниципальными институтами власти;
• пункты о корректировке видов законного использования участков и имущества, относимого к объектам капитального строительства, гражданами и организациями;
• положения, касающиеся подготовки необходимой документации, имеющей отношение к планировке соответствующих территорий муниципальными институтами власти;
• параграфы о проведении необходимых публичных слушаний, касающихся аспектов землепользования и застройки;
• положения, имеющие отношение к корректировкам, которые могут вноситься в правила застройки и землепользования;
• правила, регулирующие иные аспекты процедур, связанных с процессом застройки или практикой землепользования.

Следующий компонент — это карта градостроительного зонирования. Рассмотрим ее специфику подробнее.

Карта зонирования

Карта, о которой идет речь, фиксирует границы муниципальных территориальных зон. При этом каждый участок должен относиться только к одной из них. В свою очередь, территориальные зоны обычно не предполагают наличия только одного участка. Карта зонирования включает границы, фиксирующие особый статус использования тех или иных территорий, а также те, что обозначают объекты культурного наследия.

Градостроительный регламент

Градостроительный регламент — это порядок, в соответствии с которым фиксируется правовой режим использования тех или иных земельных участков, включая пространство над ними и под их поверхностью. Данные нормы касаются как процесса застройки территорий, так и последующей их эксплуатации.

Структура градостроительного регламента определяется в соответствии со следующими ключевыми критериями:

• спецификой фактического задействования участков, а также имущества, относимого к объектам капитального строительства, в пределах тех или иных территорий;
• перспективами сочетания в рамках одной зоны различных типов использования участков (как существующего, так и планируемого);
• наличием функциональных зон, а также особенностями их развития, которые определены источниками, касающимися территориального планирования в муниципалитетах;
• спецификой конкретных типов территориальных зон;
• нормами, отражающими необходимость охраны объектов культурного наследия и природных территорий, которые относятся к категории особо охраняемых.

Градостроительный регламент распространяется на все типы участков, а также имущество, относимое к объектам капитального строительства, которые расположены в пределах тех границ, что зафиксированы на картах, относящихся к источникам градостроительного зонирования.

Рассматриваемый элемент, который входит в состав правил землепользования и застройки, фиксирует, таким образом, следующие основные аспекты:

• виды допустимого использования участков и имущества, относящегося к объектам капитального строительства;
• показатели, касающиеся величин участков, а также параметров допустимого строительства или реконструкции зданий, относимых к объектам капитального строительства;
• ограничения, касающиеся использования участков и имущества, относимого к объектам капитального строительства, которые фиксируются в соответствии с правовыми актами РФ.

Следующий важнейший элемент Градостроительного кодекса в части регулирования правил землепользования и застройки — порядок подготовки проекта соответствующих норм. Рассмотрим основные положения, касающиеся данного аспекта.

Порядок подготовки правил

Подготовка правил, о которых идет речь, может осуществляться в отношении всех муниципальных территорий, а также их частей. Разработка правил землепользования и застройки должна производиться в сопоставлении с положениями, касающимися территориального планирования, а также с требованиями различных технических регламентов. Также в рамках подготовки правил должны проводиться публичные слушания. Предполагается, кроме того, принятие к сведению предложений, касающихся разработки соответствующих норм, от заинтересованных лиц.

Утверждение правил землепользования и застройки осуществляется в несколько этапов. Прежде всего главой администрации муниципалитета принимается решение, касающееся начала подготовки соответствующих норм применительно к территориям соответствующего города или поселения, а также, если это требуется, к их частям. Человек, занимающий данную должность, может быть мэром города. Но если утверждаются правила землепользования и застройки сельского поселения, то это, скорее всего, будет глава администрации соответствующего населенного пункта.

В решении руководителя муниципалитета фиксируются сроки, в рамках которых работы по подготовке правил должны быть осуществлены. Одновременно собирается специальная комиссия, ответственная за разработку норм, — она выполняет одну из ключевых функций в аспекте издания правил, о которых идет речь.

В течение 10 дней после того, как решение, о котором идет речь, принято, опубликовываются данные о нем (в СМИ или Интернете, согласно установленным регламентам). В данном информационном сообщении фиксируются сведения о составе комиссии, о последовательности зонирования относительно территорий муниципалитета, порядок и сроки работ, связанных с подготовкой проекта правил, а также механизмы, в рамках которых заинтересованные лица могут направлять свои предложения касательно принятия норм, и иные аспекты, касающиеся застройки.

Проект правил землепользования и застройки, имеющий отношение к территориям федерального значения или объектам культурного наследия, должен быть согласован с компетентным органом власти.

В свою очередь, муниципальные структуры обязаны проверить соответствующий документ, который представлен комиссией, на предмет соответствия критериям, прописанным в техническом регламенте, а также информации в генеральных планах территории и схемах планирования. По итогам этой проверки проект может быть направлен на доработку или же, если с ним все в порядке, в адрес главы муниципалитета. Который, в свою очередь, должен инициировать публичные слушания.

Соответствующего типа общественное мероприятие организуется в соответствии с уставом муниципалитета и правовыми актами, издаваемыми представительным органом местной власти, например, городским советом. Публичные слушания могут продолжаться от 2 до 14 месяцев с момента опубликования проекта правил.

Если нормы касаются отдельных частей территории муниципалитета, то в обсуждениях участвуют владельцы участков или имущества, относящегося к категории объектов капитального строительства. Если предполагается какое-либо изменение правил землепользования и застройки в аспекте корректировки градостроительного регламента, который установлен для той или иной зоны, то слушания проводятся только на соответствующей территории. Их срок в этом случае не может превышать одного месяца.

Как только публичные мероприятия, о которых идет речь, завершаются, в проект вносятся необходимые изменения, и он предоставляется главе муниципалитета. К документу должны прилагаться протоколы слушаний, а также заключение об их результатах. В свою очередь, глава муниципалитета в течение 10 дней после получения проекта обязан направить его в представительный орган или же отклонить. Если документ не будет одобрен руководителем муниципального образования, то он должен пройти доработку.

Утверждение правил

Рассмотрим, как утверждаются правила землепользования и застройки территории муниципалитета. Ответственный за эту процедуру орган — городской совет или любой иной, выполняющий представительные функции. Исключения касательно этой нормы прописаны в 63-й статье Градостроительного кодекса. Проект правил должен быть дополнен, как мы отметили выше, протоколами слушаний, а также заключением об их результатах.

При необходимости к документу также могут прилагаться источники, которые фиксируют согласование проекта в части территорий исторического значения и объектов культурного наследия. Рассмотрев проект правил, представительный орган власти муниципалитета может принять решение: утвердить соответствующий документ или направить его на доработку.

Как только новые правила землепользования и застройки приняты муниципальным парламентом, они должны быть в установленном порядке опубликованы. В соответствии с положениями Градостроительного кодекса, принятие решения об утверждении документа может быть оспорено гражданами или организациями в судебном порядке. Аналогично вправе выразить несогласие с правилами также и органы власти.

Внесение корректив в правила

Мы изучили, каким образом разрабатываются и утверждаются правила землепользования и застройки поселения или города. Рассмотрим еще один важный их аспект — порядок внесения корректив. Можно отметить, что в целом работа с ними осуществляется по тому же сценарию, что и утверждение. То есть,в соответствии с положениями, которые зафиксированы в 31-й и 32-й статьях Градостроительного кодекса.

Правила землепользования и застройки поселения или города могут быть изменены в силу следующих возможных оснований:

• документ не соответствует генеральному плану муниципалитета, схеме его планирования;
• поступили предложения, касающиеся корректировки границ зон или же изменения регламентов в градостроительной политике муниципалитета.

Как и в случае с утверждением норм, за их изменения отвечает комиссия. Правила землепользования и застройки могут быть откорректированы, если соответствующую инициативу проявят:

• исполнительные органы власти федерального уровня (если документ препятствует функционированию или размещению имущества, относящегося к объектам капитального строительства);
• исполнительные органы власти на уровне субъектов (в случае если правила мешают работе с объектами капитального строительства, но уже не федерального, а регионального значения);
• структуры власти на уровне муниципалитета (если есть необходимость модернизировать порядок управления процессами землепользования и застройки в рамках территорий города или поселения);
• физлица и организации, если реализация документа неэффективна и сопровождается нанесением вреда владельцам тех или иных видов имущества.

Как только предложение о корректировке правил поступило в комиссию, в течение 30 дней она должна подготовить заключение, отражающее рекомендации по внесению в документ тех или иных изменений или же включающее формулировки об отклонении соответствующей инициативы с указанием причин. Подписанный комиссией источник направляется главе муниципалитета, который также в течение 30 дней должен принять решение, отражающее необходимость подготовки проекта корректировок правил или включающее формулировки об отклонении соответствующей инициативы с указанием причин. Копия данного документа отправляется заявителям.

Столичная специфика

Можно отметить, что в столице РФ действуют несколько иные нормы, в соответствии с которыми утверждаются и корректируются правила застройки и землепользования. Москва — это город федерального значения. Поэтому органы власти в нем на уровень выше, чем в других населенных пунктах, которые имеют статус муниципалитетов. Более того, в Москве есть свой Градостроительный кодекс. Таким образом, непосредственное участие в разработке и утверждении правил принимают соответствующие органы власти — Правительство Москвы и Городская Дума. Однако что касается базовых положений, по которым издаются правила застройки и землепользования, Москва не слишком отличается от любого другого города. Положения в местном Градостроительном кодексе в целом подобны тем, что включены в соответствующий федеральный закон.

Аспекты подготовки правил: установление территориальных зон

Рассмотрев, как утверждаются и корректируются правила землепользования и застройки города или поселения, рассмотрим такой аспект, как установление территориальных зон. Данная процедура — неотъемлемая часть подготовки норм, о которых идет речь.

Границы территориальных зон определяются с учетом ряда критериев, а именно:

• сочетаемости в пределах одной территории различных типов использования земельных участков — как существующих, так и планируемых;
• специфики функциональных зон, а также аспектов их развития, которые определяются генеральным планом муниципалитета;
• включения тех или иных территориальных зон в Градостроительный кодекс;
• практического положения дел в области планировки и текущего землепользования;
• планов, касающихся изменения границ участков тех или иных категорий;
• необходимости предотвращения причинения вреда имуществу, которое расположено на соседних участках;
• особенностей расположения объектов исторического и культурного наследия федерального и регионального значения.

Территориальные зоны должны быть разграничены. Соответствующим демаркационным критерием могут быть: линии магистралей, а также улиц и проездов, которые разделяют потоки транспортных средств, границы земельных участков, населенных пунктов, муниципалитетов, природных объектов, а также красные линии и другие возможные границы.

Виды территориальных зон

Полезно будет также рассмотреть, какими могут быть территориальные зоны, к которым имеют непосредственное отношение правила землепользования и застройки города или поселения.

Основные разновидности территорий в рамках градостроительного зонирования:

• жилые;,
• деловые;
• промышленные;
• транспортные,;
• сельскохозяйственные;,
• рекреационные;
• особо охраняемые;
• военные,;
• те, которые относятся к зонам специального назначения.

Касательно жилых зон, то в их структуре могут присутствовать территории застройки жилыми домами различного типа (индивидуальными, малоэтажными, среднеэтажными, многоэтажными). Специфика соответствующих объектов состоит в том, что на занимаемом ими пространстве могут быть размещены отдельно стоящие, установленным образом встроенные или пристроенные здания социальной или коммунальной инфраструктуры, образовательные учреждения, автостоянки, гаражи, садоводческие хозяйства.

Общественно-деловые зоны могут включать территории коммерческого назначения, а также те, что содержат объекты социальной и коммунальной инфраструктуры, и те, что задействуются при обслуживании производственной деятельности коммерческих предприятий.

Промышленные зоны, а также те, в которых размещаются объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, могут включать в свою структуру коммунальные территории, производственные зоны, а также иные, на которых есть объекты, относящиеся к инфраструктуре рассматриваемого нами типа.

Сельскохозяйственные зоны - это пашни, пастбища, сады и виноградники, многолетние насаждения, залежи, сенокосы и иные объекты, используемые в отрасли. В структуру соответствующих территорий входят дачи, садоводства, подсобные хозяйства.

Рекреационные зоны предполагают включение в них лесных территорий, парков, скверов, садов, прудов и озер, пляжей, береговых полос, а также водохранилищ. Возможно присутствие в структуре рассматриваемого типа зон иных объектов, относящихся к инфраструктуре отдыха и туризма.

Также есть зоны, относящиеся к категории особо охраняемых. В их структуре присутствуют объекты, которые имеют значение с точки зрения охраны природы, а также важные для науки, истории, культуры, эстетики, либо интересные в аспекте рекреационных задач или в силу иной ценности, и потому обладают соответствующим статусом.

Также Градостроительным кодексом предусмотрены территории, на которых могут размещаться военные объекты. Кроме того, муниципалитеты вправе самостоятельно определять иные виды зон, а также специфику использования расположенных на них участков и имущества, относящегося к объектам капитального строительства.

Глава 9. Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки Статья 40. Внесение изменений в Правила

Основанием для внесения изменений в настоящие Правила является соответствующее решение представительного органа местного самоуправления поселения, которое принимается ввиду необходимости учета произошедших изменений в федеральном законодательстве, законодательстве субъекта Российской Федерации, а также ввиду необходимости включения в Правила дополнительных и уточняющих положений (включая показатели предельных параметров разрешенного строительства, ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия, по экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям, другие положения).

Основаниями для рассмотрения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки являются:

несоответствие Правил Генеральному плану Майского сельского поселения возникшее в результате внесения в Генеральный план изменений;

поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.

Основанием для рассмотрения вопроса о внесении изменений в части изменения границ территориальных зон и градостроительных регламентов является заявка, содержащая обоснования того, что установленные Правилами положения:

не позволяют эффективно использовать объекты недвижимости, приводят к несоразмерному снижению стоимости объектов недвижимости;

препятствуют осуществлению общественных интересов развития конкретной территории или наносят вред этим интересам.

Настоящие Правила могут быть изменены по иным законным основаниям решениями представительного органа местного самоуправления Майского сельского поселения.

Предложения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки направляются в Комиссию:

федеральными органами исполнительной власти в случаях, если Правила могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения;

органами исполнительной власти субъекта РФ в случаях, если Правила могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства значения субъекта РФ;

органами местного самоуправления Майского сельского поселения в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на территории Майского сельского поселения;

физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения Правил земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

Комиссия в течение тридцати дней со дня поступления предложения о внесении изменения в Правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в Правила или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе Майского сельского поселения.

Глава с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении Комиссии, в течение тридцати дней принимает решение о подготовке проекта изменений в Правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в Правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителю.

В случае принятия решения о подготовке проекта изменений в Правила глава поселения определяет срок, в течение которого проект должен быть подготовлен и представлен в уполномоченный в области архитектуры и градостроительства орган местного самоуправления.

Глава, не позднее, чем по истечении десяти дней с даты принятия решения о подготовке проекта изменений в Правила, обеспечивает опубликование в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, также оно также может быть распространено по радио и телевидению.

Собственно разработку проекта о внесении изменений в Правила землепользования и застройки обеспечивает Комиссия по вопросам регулирования землепользования и застройки.

Уполномоченный в области архитектуры и градостроительства орган местного самоуправления в течение 5 дней с момента поступления осуществляет проверку проекта изменений в Правила землепользования и застройки, представленного Комиссией, на соответствие требованиям технических регламентов, Генеральному плану Майского сельского поселения, схемам территориального планирования.

По результатам указанной проверки уполномоченный в области архитектуры и градостроительства орган местного самоуправления направляет проект о внесении изменения в Правила землепользования и застройки главе поселения или, в случае обнаружения его несоответствия требованиям и документам в Комиссию на доработку.

Глава поселения при получении проекта изменений в Правила землепользования и застройки принимает решение о проведении публичных слушаний по такому проекту в срок не позднее чем через десять дней со дня получения такого проекта. Решение о проведении публичных слушаний передается в Комиссию.

Одновременно с принятием администрацией поселения постановления о проведении публичных слушаний, обеспечивается опубликование проекта изменений в Правила.

Публичные слушания по проекту изменений в Правила проводятся Комиссией.

После завершения публичных слушаний по проекту изменений в Правила Комиссия, с учетом результатов таких публичных слушаний, обеспечивает внесение изменений в Правила и представляет указанный проект главе. Обязательными приложениями к проекту изменений в Правила являются протокол публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний.

Глава в течение десяти дней после представления ему проекта Правил землепользования и застройки должен принять решение о направлении указанного проекта в Представительный орган или об отклонении проекта изменений в Правила землепользования и застройки и о направлении его в Комиссию на доработку с указанием даты его повторного представления.

Проект изменений в Правила землепользования и застройки рассматривается Представительным органом поселения. Обязательными приложениями к проекту изменений в Правила являются протокол публичных слушаний по указанному проекту и заключение о результатах публичных слушаний.

Представительный орган по результатам рассмотрения проекта изменений в Правила землепользования и застройки и обязательных приложений к нему может утвердить изменения в Правила землепользования и застройки или направить проект изменений главе поселения на доработку в соответствии с результатами публичных слушаний по указанному проекту.

Изменения в Правила землепользования и застройки подлежат опубликованию.

Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении изменений в Правила землепользования и застройки в судебном порядке.

Органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъекта РФ вправе оспорить решение об утверждении изменений в Правила землепользования и застройки Майского сельского поселения в судебном порядке в случае несоответствия данных изменений законодательству Российской Федерации, а также схемам территориального планирования Российской Федерации, схемам территориального планирования субъекта РФ, утвержденным до утверждения изменений в Правила землепользования и застройки.

Настоящая статья не применяется:

при внесении технических изменений – исправление орфографических, пунктуационных, стилистических и тому подобных ошибок;

в случае приведения настоящих Правил в соответствие с федеральным законодательством, законодательством субъекта РФ и Уставом муниципального образования при внесении непринципиальных изменений.

Заказать услугу!

Правила землепользования и застройки устанавливаются постановлениями Правительства Москвы. Потребность во внесении изменений может возникнуть в случае, если владельца участка не устраивают разрешенные варианты использования, категория земли, нарушены его права. Компания RFI consult предлагает свои услуги по внесению изменений в ПЗЗ владельцам участков в Москве и Московской области. Они могут касаться территориальной зоны, в которой расположен ЗУ, вида разрешенного использования, высотности зданий, плотности застройки, максимальной застроенности участка.

Мы предлагаем изменение ПЗЗ в отношении земельного участка во всех разрешенных законом случаях. Наши юристы помогут, если:

• на участке не разрешено строительство;
• нельзя перестроить постройки с изменением назначения или увеличением площади, этажности;
• когда территория расположения участка запрещает или не предусматривает тот вид разрешенного использования, который вам нужен;
• если границы территории или ограничения по градостроительному законодательству мешают деятельности инвестора и т.д.

С какой бы проблемой вы ни столкнулись, юристы RFI consult помогут найти оптимальный выход. Мы предложим изменение зоны в ПЗЗ, доказав, что без него участок земли или объект капитального строительства используется неэффективно, имеет заниженную стоимость, не позволяет реализовать законные права и интересы владельца.

Почему RFI consult?

• Работаем на юридическом рынке Москвы с 1998 года.
• В штате - только юристы с опытом от 5 лет, выпускники лучших ВУЗов страны.
• Каждое дело ведут профильные специалисты: изменением ПЗЗ будет заниматься юрист, специализирующийся на земельных вопросах и отлично разбирающийся в законодательстве и особенностях процедуры.
• Мы всегда честны с клиентами. Если изменения, которые нужны заказчику, невозможно внести в ПЗЗ, мы озвучим это на первой же встрече - и предложим альтернативы. Юристы RFI consult уверены: безвыходных ситуаций не бывает.
• Наши специалисты на связи 24 часа в сутки. Наша схема работы подразумевает полное освобождение заказчика от каких бы то ни было действий по изменению ПЗЗ. Однако это не значит, что он будет не осведомлен о ходе дела: мы готовы предоставить подробный отчет в любое удобное время.

Как происходит смена ПЗЗ

Порядок внесения изменений отличается для Москвы и отдельных городов Московской области. В целом процедура включает следующие этапы:

1. Юристы осуществляют аудит документов, определяя, какие изменения можно будет обосновать в заявлении на изменение ПЗЗ.
2. Производятся согласования со всеми заинтересованными инстанциями. Это могут быть Мосгорнаследие, Департамент природопользования и другие профильные инстанции.
3. Готовятся обосновывающие материалы, подтверждающие необходимость внести изменения, в том числе заявление, к оформлению которого необходимо подойти особенно тщательно.
4. Пакет документов подается в Городскую комиссию Москвы по вопросам градостроительства, землепользования и застройки.
5. Комиссия выносит решение о необходимости изменений и передает рекомендации Правительству Москвы.
6. Правительство принимает проект о внесении изменений или отклоняет предложение заявителя.
7. Проводятся публичные слушания относительно изменений в градостроительный регламент выбранной зоны.
8. Комиссия направляет главе муниципалитета результаты публичных слушаний. Он принимает решение о принятии изменений или отправке проекта на доработку.
9. Изменение ПЗЗ вступает в силу с момента официального опубликования.

Сколько времени занимает внесение изменений в ПЗЗ?

Точные сроки зависят от сложности проекта и необходимости его согласования с профильными министерствами. В целом сроки начинаются от 6 месяцев, однако точную информацию сможет дать наш юрист только после анализа пакета документов и ПЗЗ.

Стоимость внесения изменений у нас договорная. Мы можем с уверенностью сказать, что наши расценки окажутся ниже, чем у наших конкурентов, поскольку мы многократно сопровождали внесение изменений в ПЗЗ, точно знаем порядок работ и не завышаем цены на работу, с которой справляемся быстро и эффективно.

Что включают наши услуги по изменению ПЗЗ?

• Тщательный анализ правовой ситуации, экспертиза документов, поиск наиболее эффективного решения.
• Разработка плана мероприятий по внесению изменений в ПЗЗ.
• Создание проекта изменений.
• Защита проекта в профильных министерствах и комиссии.
• Представление интересов заказчика на публичных слушаниях по внесению изменений в ПЗЗ.
• Контроль сроков принятия решений комиссией, правительством, главой муниципалитета.
• Предоставление новой выписки из ПЗЗ.

Выберите RFI consult - и процедура внесения изменений в Правила землепользования и застройки будет для вас простой и быстрой. Мы выполним услугу под ключ, самостоятельно улаживая все вопросы с контролирующими инстанциями. Эффективно и профессионально - так работают юристы нашей компании. Запишитесь на консультацию и узнайте, насколько оперативно мы сможем решить вашу проблему!

В градостроительной отрасли, согласно Градостроительному кодексу РФ и Москвы, существует определенная иерархия документации. Первый и самый важный - Генеральный план. Вторым по значимости градостроительным документом являются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Следующим важным документом является проект планировки территории.

Правила землепользования и застройки были приняты восемь месяцев назад. С того момента любая градостроительная деятельность в Москве, включая строительство и реконструкцию зданий и сооружений, может осуществляться только в рамках утвержденных ими параметров. Именно этот документ дает ответ на следующие вопросы: разрешено ли строить в этой зоне, что можно строить, каковы максимальные параметры строительства.

После принятия регламента заявления физических и юридических лиц будут подаваться через Госуслуги

ПЗЗ состоят из общей и территориальной частей. Первая оформлена в виде текстовых материалов и включает положения о порядке применения правил и внесения в них изменений. Вторая представляет собой текстовые и графические материалы, включает градостроительные регламенты и карты градостроительного зонирования территории Москвы.

Если необходимо реализовать градостроительный проект, параметры которого не соответствуют ПЗЗ, придется предварительно пройти процедуру внесения изменений в документ. Заявку на внесение изменений могут подавать федеральные власти, органы государственной власти города Москвы, органы местного самоуправления и депутаты всех уровней, в инициативном порядке - физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели.

Для внесения изменений в ПЗЗ необходимо направить соответствующее заявление в адрес Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при правительстве Москвы, которая рассматривает его в течение 30 дней. По результатам она готовит заключение на внесение изменений и направляет его в Москомархитектуру. Получив его, мы в течение следующих 30 дней либо принимаем решение внести изменения, либо отказываем. По итогам рассмотрения заявителю в обязательном порядке направляется уведомление о принятом решении. Если принято положительное решение, мы готовим проект внесения изменений в ПЗЗ и направляем его в Окружную комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки для проведения публичных слушаний. По результатам публичных слушаний готовится проект постановления о внесении изменений в ПЗЗ, который выносится на рассмотрение правительства Москвы. Если во время публичных слушаний поступили многочисленные замечания жителей, вопрос повторно выносится на рассмотрение Городской комиссии.

Заявку на внесение изменений в инициативном порядке могут подавать физические и юридические лица

С момента принятия Правил землепользования и застройки мы получили 779 заявлений на внесение изменений. Из них на заседаниях комиссии рассмотрено 531 обращение, в отношении 345 принято положительное решение, и материалы будут направлены на публичные слушания, а в отношении 177 обращений отказано. Чтобы упростить подачу заявления, мы разработали Административный регламент по внесению изменений в ПЗЗ. В нем четко прописан порядок подачи заявления, сроки рассмотрения, основания к отказу и какие документы необходимо приложить к заявлению, в зависимости от цели внесения изменений в ПЗЗ. Утвердить его планируется к концу этого года. С момента принятия регламента заявления физических, юридических лиц и ИП будут подаваться через портал Госуслуг. Достаточно будет завести свой личный кабинет, заполнить заявление и отправить его, предварительно подписав с помощью электронно-цифровой подписи.

Заявления делятся на три группы в зависимости от цели внесения изменений в ПЗЗ. Первая группа - это внесение изменений в параметры застройки или изменение вида разрешенного использования. Например, разрешено строительство склада, а возникла необходимость строительства офиса. Для этой группы заявлений в административном регламенте четко определен перечень документов, который нужно приложить к заявлению. Вторая группа - это заявления о корректировке границ зон с особыми условиями. Например, ранее на территории размещалось производство, его вывели и территорию реорганизовали. Дальнейшее использование территории предусмотрено под общественные функции, но санитарно-защитная зона, установленная ранее от производства, осталась в ПЗЗ, и ее нужно скорректировать. К этой группе заявлений тоже должны быть приложены дополнительные документы. Третья группа - заявления на получение разрешений на индивидуальную жилую застройку в Новой Москве. В этом случае дополнительные документы не нужны.

Документация по планировке территорий включает проект планировки, проект межевания. Отмечу, что градостроительный план земельного участка исключен из перечня документации по планировке территорий с 1 июля 2017 года, теперь это просто информационная справка. На законодательном уровне срок действия градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) установлен на три года. Хочу обратить внимание, что все ГПЗУ, выданные до января 2017 года (даже если они были получены в 2012, 2015, 2016 годах) будут действовать в течение трех лет, начиная с 1 января 2017 года. Этот срок нужен для того, чтобы застройщик мог реализовать свое право на строительство и получить разрешение на стройку. Причем ГПЗУ, выданные до 1 января 2017 года, имеют преимущественное право перед параметрами, которые установлены в ПЗЗ. Это очень важно, потому что часто возникают ситуации, когда параметры в этих документах отличаются. Люди, увидев это, идут за новым ГПЗУ, но этого не требуется. Если же разрешение за отведенные три года не будет получено, срок действия ГПЗУ прекратится.

Проекты планировки территорий (ППТ) должны соответствовать ПЗЗ. Правила были приняты недавно, поэтому сейчас переходный период. Некоторые проекты планировок под развитие территории уже прошли публичные слушания, а в ПЗЗ объем застройки не предусмотрен. В этом случае материалы по внесению изменений в ПЗЗ догоняют проекты планировки и сейчас проходят публичные слушания. Чтобы исключить такие случаи, сегодня публичные слушания по проекту планировки и по проекту внесения изменений в ПЗЗ в отношении одной и той же территории проходят одновременно. Это необходимо для соблюдения градостроительного законодательства в части того, что ППТ должны соответствовать ПЗЗ и утверждаться после внесения изменений в ПЗЗ.

Когда мы принимаем решение о разработке проекта планировки, мы одновременно принимаем решение и о внесении изменений в ПЗЗ. Чтобы и проект планировки, и проект межевания обязательно соответствовали этим правилам.